Metodología del Director Comercial
El Marco que Ordena Todo · 4 Fases · Sin Excepciones
Esta es la metodología central. Todo lo que construiste con el gerente — los 4 mensajes, el speech de llamada, las rutas de cierre por producto — vive dentro de estas 4 fases. Cada conversación, cada mensaje, cada visita tiene una fase asignada. Salirte del orden cuesta el cierre.
1
Llamada
Vendemos la cita
2
Cita
Resolvemos dudas
3
Negociación
Encontramos el sí
4
Cierre
Convertimos en contrato
1
Llamada — Vendemos la Cita
El producto no se vende en la llamada · La cita sí
Un solo objetivo: terminar la llamada con una cita agendada con fecha y hora confirmada. Si colgaste sin fecha, la llamada fracasó aunque el cliente haya dicho "suena interesante."
Estructura de la Llamada
A
Apertura — 30 segundos
Quién eres + de dónde llamas + por qué llamas. Exacto como el gerente lo diseñó.
"Hola [Nombre], soy Víctor Falcón, asesor de Bajareque en Telchac / [proyecto]. Te llamo porque recibimos tu solicitud de información."
No improvises. La apertura es el único momento en que el cliente decide si sigue escuchando.
B
Escucha activa — las 3 preguntas del gerente
"Coméntame: ¿qué fue lo que más te llamó la atención del desarrollo? ¿Qué dudas tienes? ¿En qué te puedo asesorar?"
Escucha el 70%. Lo que el cliente dice en estos 2–3 minutos define el producto a presentar, el argumento a usar y la forma de cerrar la cita. Toma nota mental de: ¿inversión o habitacional? ¿tiene liquidez? ¿tiene urgencia?
C
Un gancho — solo uno
Basado en lo que escuchaste, presenta UN dato que genere curiosidad suficiente para querer saber más. No el portafolio completo — un gancho.
| Si dijo... | Tu gancho |
|---|---|
| ROI / inversión | "El estudio oficial documenta 14.5% anual de retorno en renta vacacional. Te explico cómo en la cita." |
| Playa / familia | "Está entregado desde enero — puedes verlo este fin de semana, no son renders." |
| Precio / mensualidad | "Desde $3,375 al mes con escritura inmediata. En la cita te explico exactamente cómo funciona." |
| Primera inversión | "Con $154,000 de enganche puedes ser copropietario del mejor resort de Telchac. Te lo muestro." |
D
Cierre de cita — alternativa cerrada
Nunca preguntes "¿cuándo puedes?". Eso da control al cliente para postergar. Da dos opciones concretas:
"Puedo mostrarte todo esto en persona o por videollamada. ¿El jueves a las 5 o el viernes a las 4 te funciona mejor?"
Cualquiera que elija, ya tienes la cita. Si dice "ninguno", propón tú una tercera opción. Si rechaza las tres, pregunta "¿Cuándo sí?" y comprométete a esa fecha antes de colgar.
✓ En la Llamada SÍ
- Escuchar el 70% del tiempo
- Hacer las 3 preguntas del gerente
- Presentar UN gancho específico a lo que dijo
- Dar dos opciones de fecha para la cita
- Confirmar fecha con nombre del día y hora exacta
- Mandar confirmación por WhatsApp justo al colgar
✗ En la Llamada NO
- Presentar todo el portafolio
- Dar precios antes de que los pidan
- Resolver todas las dudas — para eso es la cita
- Preguntar "¿cuándo te queda bien?" sin opciones
- Terminar sin fecha confirmada
- Improvisar el speech de apertura
2
Cita — Resolvemos Dudas
Con dudas no compran · Esta fase define el cierre
La frase del Director que lo resume todo
"Con dudas no compran." No esperes a que el cliente traiga sus dudas — búscalas tú activamente. Una duda que no sale en la cita regresa como objeción en la negociación o como silencio después del cierre.
Estructura de la Cita
A
Contextualiza antes de presentar
Los primeros 3 minutos son para confirmar lo que escuchaste en la llamada y ajustar tu presentación:
"Antes de empezar, quiero asegurarme de mostrarte exactamente lo que es relevante para ti. En la llamada me comentaste [X]. ¿Sigue siendo eso lo más importante o hay algo más que quieras que cubramos?"
B
Presentación del producto — enfocada al perfil
Usa la ruta de cierre del producto correspondiente (pestañas Bajareque, FRACTIVA, Horizontes, Dianela). Presenta en este orden:
Inversionista: ROI → Producto → Disponibilidad → Formas de pago
Habitacional: Estilo de vida → Amenidades → Producto → Números
Aspiracional: Un producto, un precio, un paso
Para Bajareque: la visita física ES la presentación. El depto hace el trabajo solo.
Inversionista: ROI → Producto → Disponibilidad → Formas de pago
Habitacional: Estilo de vida → Amenidades → Producto → Números
Aspiracional: Un producto, un precio, un paso
Para Bajareque: la visita física ES la presentación. El depto hace el trabajo solo.
C
Caza activa de dudas — el paso que la mayoría se salta
Después de presentar, no preguntes "¿qué preguntas tienes?" — demasiado abierto. Guía la cacería:
"Antes de continuar, quiero asegurarme de que no haya nada que no esté claro. Hay tres cosas que normalmente generan dudas: la certeza legal, el retorno real y la logística de pago. ¿Alguna de esas tres te genera alguna pregunta?"
Luego agrega: "¿Y sobre la ubicación? ¿Y sobre el proceso de escrituración? ¿Algo más?" No pares hasta que el cliente diga "No, estoy claro en todo."
D
Resuelve cada duda completamente antes de pasar a la siguiente
Una duda respondida a medias es una duda que sigue ahí. Por cada duda que el cliente exprese:
"[Respuesta completa]. ¿Eso resuelve tu pregunta o necesitas que profundice en algo?"
Confirma el cierre de cada duda antes de avanzar. Cuando resuelves la última: "¿Hay algo más que necesites saber antes de que hablemos de los siguientes pasos?" Si dice "no" — transitas a negociación.
E
Materiales que resuelven dudas sin que tú hables
Lleva estos a cada cita — son tu respaldo cuando el cliente duda de los números:
| Material | Resuelve | Cuándo usarlo |
|---|---|---|
| Estudio ROI oficial | "¿El rendimiento es real?" | Inversionistas, en cuanto hablen de números |
| Tabla de disponibilidad FRACTIVA | "¿Qué semanas quedan?" | FRACTIVA, pro-activo desde el inicio |
| Acta notarial SAPI (resumen) | "¿Es tiempo compartido?" | Cuando surja la duda, no antes |
| Fotos depto muestra amueblado | "¿Cómo se ve realmente?" | Si no es visita física |
| Formas de pago escritas | "¿Cómo se paga?" | Al inicio de cualquier cita de alto ticket |
| Contrato de apartado | "¿Qué firmo hoy?" | Solo si transitas a cierre en la misma cita |
✓ En la Cita SÍ
- Buscar activamente las dudas antes de que el cliente las diga
- Confirmar que cada duda quedó resuelta antes de avanzar
- Llevar todos los materiales de respaldo
- Ajustar la presentación al perfil detectado en la llamada
- Para Bajareque: priorizar visita física sobre presentación virtual
- Terminar con "¿Hay algo más que necesites saber?"
✗ En la Cita NO
- Presentar todo el portafolio completo
- Avanzar a negociación con dudas abiertas
- Dar por resuelto algo que el cliente no confirmó
- Hablar el 70% del tiempo tú
- Improvisar respuestas a preguntas legales — usa los documentos
- Ignorar señales de incomodidad con el contrato o el precio
3
Negociación — Encontramos el Sí
Solo se negocia cuando las dudas están resueltas · Nunca antes
Regla de oro de la negociación: No empieces esta fase si hay dudas abiertas. Una negociación con dudas no resueltas siempre termina en "necesito pensarlo" — que en realidad significa "no me convenciste." Regresa a Fase 2.
Qué Negocia el Cliente y Cómo Responder
| El cliente negocia | Tu respuesta | Concesión posible |
|---|---|---|
| Precio más bajo | "El precio es de tabla — lo que sí podemos ajustar es la forma de pago para que el desembolso inicial sea más cómodo." | No hay descuento en Bajareque. Ofrece forma de pago diferente. |
| Más tiempo para decidir | "Entiendo. Hay una forma de asegurar la unidad mientras decides: un apartado de [monto] que reserva el precio de hoy por [X días]." | Apartado reembolsable si aplica — confirmar con el desarrollador. |
| Quiere otra unidad / nivel | Presenta disponibilidad real. Si la unidad ideal no está disponible, ancla con urgencia de inventario. | Sí cedes si hay disponibilidad — es una victoria para ambos. |
| "Necesito que mi esposa/socio lo vea" | "Perfecto — ¿cuándo pueden venir juntos? Agendo la siguiente cita para los dos." No dejes que se conviertan en una objeción fantasma. | Agenda inmediata. No envíes info para que "ellos la vean solos." |
| "Hay un desarrollo más barato" | Usa el comparativo de certeza legal, entrega física y ROI documentado. No ataques — compara hechos. | No bajes precio para igualar a la competencia. Eleva el valor. |
| Mayor enganche a cambio de descuento | En Dianela: sí aplica (tabla de descuentos oficial). En Bajareque y FRACTIVA: no hay descuento por mayor enganche — ofrece la forma de pago de 5%. | Usa la tabla de Dianela cuando aplique — es argumento, no concesión. |
Palancas de Negociación por Producto
🏖 Bajareque
Palancas: Escasez real (7–9 unidades), promo mayo PH ($800k descuento real con fecha), prueba social (28 compradores), ROI documentado. No ofrezcas descuento de precio — no existe. Ofrece forma de pago más cómoda.
💎 FRACTIVA
Palancas: Disponibilidad de semanas (Jul/Ago se acaban primero), nivel como palanca (sube de INVERSOR a EXCLUSIVE cambiando semanas, no precio), certeza legal ante notario. 5% descuento de contado si aplica.
🌅 Horizontes
Palancas: Precio de preventa vs. precio de entrega, escritura inmediata como certeza, enganche diferible en 3 pagos con TDC. Producto de volumen — cierra rápido, no negocias precio.
🏙 Dianela
Palancas: Tabla oficial de descuentos por enganche (hasta $90k real), apartado mínimo de $10k para reservar precio, entrega 2027 como ventana de plusvalía. La única tabla de descuentos reales del portafolio.
✓ En Negociación SÍ
- Confirmar que no hay dudas antes de negociar
- Negociar forma de pago, no precio
- Usar urgencia real (inventario, promo) sin inventar
- Incluir al cónyuge o socio en la siguiente cita
- Tener el contrato de apartado listo físicamente
- Hacer concesiones pequeñas que no cuesten margen
✗ En Negociación NO
- Bajar precio sin autorización del desarrollador
- Decir "déjame consultar" sin fecha de respuesta
- Dejar que el cliente se lleve documentos "para pensarlo" sin fecha
- Inventar urgencia que no existe
- Ceder en el precio para evitar el "no"
- Negociar con dudas del contrato aún abiertas
4
Cierre — Convertimos en Contrato
Pedir el sí directo · Sin ambigüedad · Con acción inmediata
El error más común del cierre: esperar a que el cliente diga "quiero comprarlo." El cliente rara vez lo dice solo — tú tienes que pedirlo. Directamente. Sin rodeos.
Scripts de Cierre por Situación
A
Cierre directo — cuando el cliente está listo
Señales de compra: pregunta por formas de pago, pregunta por tiempos de entrega, empieza a hablar en primera persona del inmueble ("cuando yo llegue", "en mi depto"). Cuando detectas una señal:
"Basado en todo lo que hemos platicado, creo que [el P5 / el nivel BLACK / el lote 12] es exactamente lo que buscas. ¿Procedemos con el apartado hoy?"
B
Cierre de prueba — cuando el cliente está cerca pero dudoso
"Si pudiéramos asegurar el precio de hoy y la unidad que te gustó, ¿estarías listo para avanzar esta semana?"
Si dice "sí" → cierre directo. Si dice "necesito [X]" → regresa a Fase 2 para resolver eso. Si dice "no" → pregunta "¿qué faltaría para que dijeras sí?" — eso te da la objeción real.
C
Cierre por urgencia — cuando la escasez es real
Solo en Bajareque y FRACTIVA — donde la urgencia es documentable:
"Esta unidad es la que más te convenció y solo hay [X] disponibles. No tengo certeza de que siga disponible la próxima semana — el 80% ya se vendió. Si quieres asegurarla, el apartado la congela para ti. ¿Hacemos eso hoy?"
D
Manejo del frío de último minuto
El cliente que estuvo entusiasta y de repente se enfría antes de firmar normalmente tiene una duda que no expresó. No presiones — desentierra:
"Noto que algo cambió. No te quiero presionar — pero sí quiero asegurarme de que tomaste la decisión con toda la información. ¿Hay algo que no quedó completamente claro?"
Si la respuesta es "no, está todo claro" y sigue dudando: es una objeción financiera o de autoridad (pareja, socio). Agenda la siguiente cita con quien falta.
E
Qué firma en cada producto — acciones concretas del cierre
| Producto | Acción de cierre | Monto mínimo hoy |
|---|---|---|
| Bajareque Depa/Villa | Contrato de apartado + enganche 30% | ~$1.98M–$3.9M MXN |
| Bajareque PH Mayo | Apartado urgente — promo expira 31 mayo | Confirmar con desarrollador |
| FRACTIVA | Suscripción certificado accionario Serie B | $154,000–$360,000 MXN |
| Horizontes | Contrato de compraventa + primer pago TDC | ~$54,000 (1er tercio enganche) |
| Dianela | Contrato de apartado | $10,000 MXN |
✓ En el Cierre SÍ
- Pedir el sí directamente, sin ambigüedad
- Llevar el contrato de apartado listo para firmar
- Confirmar la forma de pago exacta antes de firmar
- Dar urgencia real cuando existe (inventario, promo)
- Ante frío de último minuto: desentierra la duda oculta
- Celebrar el cierre — el cliente necesita sentirse bien
✗ En el Cierre NO
- Esperar a que el cliente diga "quiero comprarlo" solo
- Dejar la reunión sin saber el motivo exacto del "no"
- Presionar con urgencia falsa — destruye la confianza
- Aceptar "lo pienso" sin fecha de seguimiento
- Enviar más información después de un "no" sin agendar llamada
- Rendirse ante el primer "no" — pregunta qué faltaría
Mapa Completo: Producto × Fase
| Producto | ① Llamada | ② Cita | ③ Negociación | ④ Cierre |
|---|---|---|---|---|
| Bajareque Depa | Gancho: ROI 14.5% o escasez 7–9 unidades | Visita física + estudio ROI + dudas de zona y contrato | Forma de pago (contado/MSI/24M), sin bajar precio | Apartado + 30% enganche. Urgencia: promo mayo |
| Bajareque Villa | Gancho: estilo de vida familia + "ya entregado" | Visita física con familia. Vende el sueño primero | Renta vacacional para cubrir mensualidad | Apartado en el estacionamiento al final de la visita |
| FRACTIVA | Gancho: "misma playa desde $154k de enganche" | Aclarar SAPI vs. tiempo compartido. Tabla semanas. Contrato | Nivel (sube semanas no precio). 5% descuento contado | Suscripción accionaria. Urgencia: semanas Jul/Ago |
| Horizontes | Gancho: "$3,375/mes con TDC. Escritura inmediata" | Mapa de ubicación, permisos, uso mixto, 9 parques | Mínima — producto de volumen. Cierre rápido | Contrato + primer pago TDC. Proceso en 30 min |
| Dianela | Gancho: "zona universitaria, aparta con $10k" | Ubicación, modelos, financiamiento, tabla descuentos | Tabla de descuentos por enganche. Única palanca real | Apartado $10,000. Más bajo del portafolio |
Protocolo Base
Proceso del Gerente Comercial · Sin Modificaciones
Este es el proceso exacto del gerente. No se modifica nada. Debajo de cada mensaje hay contexto adicional para que lo uses con mayor confianza — sin alterar la estructura original.
Secuencia WhatsApp — 4 Mensajes
Mensaje 1 — Día 0 · Contacto inmediato al recibir el lead
Buenas tardes [Nombre], ¿cómo estás? Mucho gusto, soy Víctor Falcón, asesor inmobiliario del proyecto [XXXX]. Te contacto porque recibimos una solicitud de información para adquirir un terreno/departamento en nuestro proyecto.
Veo en tu formulario que solicitas que te llame entre [X] y [X] pm. ¿Te parece si te llamo a las [XX]?
Quedo atento a tu confirmación.
Veo en tu formulario que solicitas que te llame entre [X] y [X] pm. ¿Te parece si te llamo a las [XX]?
Quedo atento a tu confirmación.
💡 Personaliza el horario si tienes esa info del formulario. Si no tienes horario específico, propón uno razonable (ej. "a las 5 pm").
Mensaje 2 — Día 1 · Sin respuesta al Mensaje 1
Buenas tardes [Nombre], ¿cómo estás? Me quedé esperando tu respuesta. Imagino has estado ocupado.
¿A qué hora me puedo comunicar contigo?
¿A qué hora me puedo comunicar contigo?
💡 Tono amable sin presión. La pregunta abierta le da control al prospecto — baja la guardia.
Mensaje 3 — Día 3 · Sin respuesta al Mensaje 2
Buenas tardes [Nombre], espero te encuentres bien. He intentado localizarte pero no he tenido éxito. No quiero ser inoportuno, ¿a qué hora me puedo comunicar contigo?
💡 "No quiero ser inoportuno" es la frase que más baja la guardia. El prospecto siente que controla la situación.
Mensaje 4 — Día 4 · Último intento antes del bot
Buenas tardes [Nombre], he intentado ponerme en contacto contigo pero no he tenido éxito.
No quiero ser inoportuno, ¿sigues interesado/a en invertir con nosotros?
No quiero ser inoportuno, ¿sigues interesado/a en invertir con nosotros?
💡 Pregunta de cierre de interés. Si responde "sí" → llamas de inmediato. Sin respuesta → activa el bot.
Speech de Primera Llamada — Exacto del Gerente
Hola [Nombre], muy buenas [tardes/noches], ¿cómo estás? Mucho gusto, soy Víctor Falcón, me presento, soy asesor inmobiliario de [los departamentos de Bajareque / el proyecto XXXX] aquí en [Telchac / Mérida]. Te llamo porque recibimos una solicitud de información para adquirir [un departamento/terreno] en el proyecto.
Coméntame, ¿qué fue lo que más te llamó la atención del desarrollo? ¿Qué dudas tienes? ¿En qué te puedo asesorar?
Coméntame, ¿qué fue lo que más te llamó la atención del desarrollo? ¿Qué dudas tienes? ¿En qué te puedo asesorar?
Lo que construye el gerente en 3 frases: (1) Quién eres → credibilidad, (2) Por qué llamas → contextualiza, (3) 3 preguntas abiertas → escuchas. El 70% de la llamada debe ser el cliente hablando. Tú perfilas.
| Respuesta del cliente | Perfil detectado | Siguiente movimiento |
|---|---|---|
| "ROI / inversión / rendimiento" | Inversionista | Lleva a números primero: ROI, yield, apreciación. Agenda Zoom o visita con proyecciones. |
| "Playa / familia / segunda casa" | Habitacional | Lleva a experiencia y estilo de vida. Agenda visita física. El depto muestra cierra solo. |
| "El precio / la mensualidad / primer terreno" | Aspiracional | Un producto, un precio, un paso. Horizontes o FRACTIVA INVERSOR. No confundas con opciones. |
| "Me salió un anuncio / no sé bien" | Indiferente | Educa primero. "¿Has pensado en invertir en bienes raíces?" → genera la necesidad antes de vender. |
Reglas de Oro del Proceso
1
El objetivo de cada contacto es el siguiente contacto
No cierras en el Mensaje 1. Lo que quieres en el Mensaje 1 es la llamada. Lo que quieres en la llamada es la visita. Lo que quieres en la visita es el apartado. Cada paso tiene un único objetivo.
2
Escucha el 70%, habla el 30%
Las 3 preguntas del gerente son para escuchar. El asesor que más habla cierra menos. Necesitas saber el problema, el sueño y el dolor del cliente antes de presentar cualquier producto.
3
Un producto por perfil, nunca el portafolio completo
El cliente que recibe 8 opciones no compra ninguna. Perfilas → eliges el producto que resuelve SU situación → lo presentas como "la mejor opción para lo que me estás describiendo."
4
Siempre cierra con acción concreta y fecha
Ninguna conversación termina sin el siguiente paso acordado: "¿El sábado o el domingo para la visita?", "¿Te mando el PDF hoy?" Sin fecha, el prospecto se enfría. Con fecha, existe.
Bajareque Telchac
Manual Completo del Comercial · Enero 2026 Entregado · 80% Vendido
Tipo
Depto · Villa · PH · Playa
Complejo resort entregado ene/2026
Disponibilidad
~7–9 unidades
28 de 35 ya vendidas · 80%
Tu comisión
$330k – $790k MXN
5% sobre precio de venta
ROI oficial
10.51% – 14.5%
Estudio vacacional documentado
Inventario Disponible — Precios Exactos
| Unidad | m² | Hab. | Precio sin muebles | Llave en mano | Tu comisión | Status |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Depa Piso 4 (lado izq.) | 104.3 | 2 rec | $6,600,000 | $7,400,000 (+$800k) | $330,000 | Disponible |
| Depa Piso 5 (lado izq.) | 104.3 | 2 rec | $6,800,000 | $7,600,000 (+$800k) | $340,000 | Disponible |
| Depa Piso 6 (lado izq.) | 104.3 | 2 rec | $7,000,000 | $7,800,000 (+$800k) | $350,000 | Disponible |
| Depa Muestra Nivel 1 | 104.3 | 2 rec | $6,900,000 (ya amueblado) | N/A (ya incluido) | $345,000 | Disponible |
| PH 1 Piso · PROMO MAYO | 197 | 3 rec | $10,500,000 (vs $11.3M) | N/A | $525,000 | Promo mayo |
| PH 2 Pisos (lado der.) | 277 | 3 rec (2 niv.) | $15,800,000 | N/A | $790,000 | Premium |
| Villa A | 333 m² const. | 3 rec | $15,000,000 | N/A | $750,000 | Disponible |
| Villa B | 333 m² const. | 3 rec | $13,000,000 | N/A | $650,000 | Disponible |
✓ Todos los deptos incluyen: Aire acondicionado · Calentador de agua · Closets · Pisos mármol travertino · Cocina modular con parrilla inducción · Cancelería aluminio negro
Formas de Pago — Matemática Lista para Usar
💵 Contado
Precio de tabla sin sobreprecio.
Script: "Precio limpio, sin costo adicional. ¿Cuándo firmamos?"
Script: "Precio limpio, sin costo adicional. ¿Cuándo firmamos?"
💳 30% enganche + 12 MSI (P4 ejemplo)
Enganche 30%: $1,980,000
Saldo 70% en 12 MSI: $385,000/mes
Requiere TDC con límite $4.6M
Saldo 70% en 12 MSI: $385,000/mes
Requiere TDC con límite $4.6M
🗓 24 meses (+4% sobreprecio)
P4: $6.6M × 4% = $264,000 extra
Total: $6,864,000
Para quien necesita tiempo — y lo vale
Total: $6,864,000
Para quien necesita tiempo — y lo vale
🛋 Llave en mano (+$800,000)
Solo deptos 2 habitaciones.
P4 llave en mano: $7,400,000
Incluye: mobiliario completo, listo para habitar o rentar inmediatamente.
P4 llave en mano: $7,400,000
Incluye: mobiliario completo, listo para habitar o rentar inmediatamente.
Perfil Inversionista · Ruta Completa
Quién es: 35–55 años · Empresario/profesionista · $150k+ USD/año · Tiene liquidez o TDC de alto límite · Decide con números, valida con lógica · Quiere ROI, no vacaciones
PREGUNTAS DE CALIFICACIÓN
| Pregunta | Qué detecta | Acción según respuesta |
|---|---|---|
| "¿Tienes ~$2M disponibles para enganche o usas crédito?" | Capacidad financiera | Sí → P4/P5/P6 · No → FRACTIVA |
| "¿Ya inviertes en bienes raíces o es tu primera vez?" | Sofisticación | Ya invierte → ROI primero · Primera → educa primero |
| "¿Buscas renta vacacional o plusvalía a largo plazo?" | Objetivo | Renta → ROI 14.5% · Plusvalía → apreciación zona |
| "¿Qué plazo estás pensando para tu inversión?" | Horizonte | Corto → urgencia inventario · Largo → plusvalía |
1
ROI primero — nunca el departamento
"El P4 de Bajareque genera $957,258 MXN anuales en renta vacacional según el estudio oficial. Sobre $6.6M eso es 14.5% de retorno documentado. ¿Me muestras otro desarrollo en la costa con ese número en papel?"
2
Presenta disponibilidad con escasez real
"Quedan menos de 9 unidades de 35. 28 inversionistas ya compraron. Si el producto estuviera mal, ¿crees que 28 familias se habrían equivocado?"
3
Forma de pago según su liquidez
Ajusta la propuesta según lo que detectaste en calificación. Lleva las tres opciones impresas.
4
Cierre: visita física el fin de semana
"No te pido que confíes en números en papel. Ven este fin de semana, camina el depto, ve el mar. ¿El sábado o el domingo?"
Perfil Habitacional · Ruta Completa
Quién es: 35–60 años · Familia clase alta · $200k+ USD/año · Quiere segunda residencia o casa de playa · Decide con emoción, valida con números
PREGUNTAS DE CALIFICACIÓN
| Pregunta | Qué detecta | Producto |
|---|---|---|
| "¿Cuántos son en la familia? ¿Tienen hijos?" | Tamaño de unidad | Con hijos → Villa 3 rec · Sin hijos → Depa P5/P6 |
| "¿Buscan casa permanente o fin de semana?" | Uso intensivo | Permanente → Villa · Fines de semana → Depa |
| "¿Ya tienen casa en Mérida o en alguna ciudad?" | Segunda residencia | Sí → complemento de playa · No → evalúa |
1
El sueño primero — los números después
"Imagina llegar el viernes. Los niños en el kids play. Tú con una copa en el fire pit mirando el mar. Eso es todos los fines de semana. Y cuando no estás, el depto genera renta. ¿Cuántas veces al año vas a la playa hoy?"
2
Las amenidades como argumento de cierre
Restaurant + Bar + Cava privada · Cenote Pool · Beach Club 25m frente al mar · Gym · Volleyball · Fire Pit · Kids Play · Coffee Shop · Lobby 24/7. Pregunta: "¿Cuántas de estas tiene el desarrollo que estás comparando?"
3
La visita con toda la familia
"¿Por qué no vienen este fin de semana? Los niños ven el kids play, toman algo en el bar, recorren el depto muestra amueblado. Es una tarde de playa. ¿Cuántos van?"
Perfil Aspiracional · Redirige sin perderlo
Quiere Bajareque pero no tiene el ticket. No lo pierdas — redirige a FRACTIVA y nutre la relación.
"Entiendo. Para el depto completo necesitas ~$2M de enganche. Pero hay algo que quizás no conoces: FRACTIVA. Es el mismo edificio, misma playa, mismas amenidades — en copropiedad real. Desde $770,000 con $154,000 de enganche. ¿Te explico?"
FAQ — Preguntas Frecuentes del Cliente Bajareque
"¿Está muy lejos de Mérida?"
50 minutos = exclusividad: "Exacto — y por eso no está saturado como Cancún. Tienes 25m de playa propia, no compartida con turistas masivos. La distancia es su ventaja competitiva."
"¿Cómo funciona la renta vacacional?"
Administración gestionada: "Se sube en Airbnb y Booking, se manejan reservas, limpieza y check-in. Tú recibes los depósitos. El estudio oficial documenta $957,258/año en el P4 — 14.5% de retorno."
"¿El ROI es garantizado?"
Honestidad + datos: "El ROI no es garantizado — es un estudio proyectado basado en ocupación real de la zona. Pero tenemos 28 compradores que ya decidieron basándose en esos números. ¿Quieres que te mande el estudio?"
"¿Acepta crédito hipotecario?"
PH Montebello sí, Bajareque confirmar: "El esquema principal es 30% enganche + 12 MSI con TDC. Déjame confirmar con el área de crédito si hay opciones hipotecarias y te respondo hoy."
"¿Puedo revenderlo después?"
Cesión de derechos: "Sí. Puedes ceder tus derechos con autorización escrita de Kixpol (90 días de anticipación) o venderlo después de escriturar libremente. La plusvalía en Telchac ha crecido consistentemente."
"¿Cuánto pago de escritura?"
Gasto del comprador: "Los gastos notariales y derechos del contrato definitivo son a cargo del comprador — típicamente 3–5% del precio. El ISR es a cargo del vendedor. Te recomiendo presupuestar esto desde hoy."
"¿Qué pasa si Kixpol falla?"
Penalización contractual: "Hay una pena convencional del 20% del precio a favor del comprador si Kixpol incumple, más devolución de todo lo pagado en 60 días. Pero Bajareque ya está entregado — lo puedes ver hoy físicamente."
"¿Por qué Telchac y no Progreso?"
Exclusividad vs. saturación: "Progreso tiene más demanda y más competencia. Telchac tiene menos saturación, playa más exclusiva y precio por m² todavía con margen de apreciación. En 5 años la brecha se va a cerrar."
Materiales a Enviar por Etapa de Venta
| Etapa | Qué enviar | Objetivo |
|---|---|---|
| Después del primer mensaje WA | Video/foto del frente de playa + una stat de ROI | Generar curiosidad suficiente para la llamada |
| Después de la llamada | Brochure del proyecto + tabla de disponibilidad + precios | Confirmación de interés para la cita |
| Antes de la cita | Estudio ROI oficial + formas de pago + video de amenidades | Cliente llega preparado, la cita es de decisión |
| Durante/después de la visita | Contrato de apartado + tabla de pagos personalizada | Cierre en el estacionamiento |
| Si pide revisar contrato | Contrato de promesa + acta notarial + RFC empresa | Resolver dudas legales con documentos reales |
⚡ DATOS CLAVE PARA USAR EN CONVERSACIÓN
25m de frente de playa propio
12+ amenidades resort
28 compradores ya cerraron
$957,258 MXN/año renta P4
Folio 1726141 inscrito ISJUPY
Póliza AXA activa en FRACTIVA
Vista laguna Xcambo — protegida por ley
Kixpol Desarrolladora SA de CV — escritura 1916
$800k descuento PH mayo — documentado
Amenidades — Orden de Impacto en la Presentación
Preséntelas en este orden. Las primeras generan emoción, las últimas validan la decisión.
1°
25m de frente de playa PROPIO
No una playa pública al frente — tu playa. 25 metros lineales que son del complejo. "Cuando llegas, caminas desde la puerta hasta el mar. No hay camino que cruzar." Este es el cierre emocional más poderoso.
2°
Vista Laguna de Xcambo — protegida por ley
Zona arqueológica y natural protegida. Nadie puede construir ahí. "Esa vista es tuya para siempre. En la ciudad tus ventanas pueden quedar tapadas por un edificio en 5 años. Aquí la ley lo impide." Solo aplica a pisos altos.
3°
Cenote Pool + Restaurant + Bar + Cava privada
"No pagas hotel por noche — tienes todo esto incluido todos los días." Listado completo: Cenote Pool · Beach Club · Restaurant · Bar · Cava privada · Gym · Volleyball · Fire Pit · Kids Play · Coffee Shop · Lobby 24/7 · Sauna · Carril de nado.
4°
Kids Play + Pet Friendly + Airbnb Ready
Para el perfil habitacional: Kids Play es cierre. Para el inversionista: Pet Friendly + Airbnb Ready amplía el mercado de inquilinos y aumenta la ocupación potencial.
5°
Elevadores + Lobby con recepción 24/7
Operación de hotel, precio de departamento. La recepción 24/7 es el argumento final de seguridad para el comprador que viaja seguido y deja el depto solo.
Análisis Competitivo — Cómo Ganas Frente a Cada Escenario
| El cliente compara con... | El argumento que gana | Lo que NO debes hacer |
|---|---|---|
| Marena / Aura Fraudes documentados en costa yucateca |
"¿Ya visitaste físicamente ese desarrollo? ¿Viste las escrituras? ¿Sabes quién es la empresa? Bajareque está entregado — puedes venir este fin de semana y caminar en el depto. Nadie más puede decirte eso ahora mismo." | Atacar primero sin que el cliente lo mencione. Solo úsalo cuando él compare. |
| Progreso / Puerto Morelos Más conocidos pero más saturados |
"Progreso está saturado — más competencia en renta, más construcción que tapa vistas, más precios inflados. Telchac es lo que era Progreso hace 15 años. El que entra primero gana." | Decir que Progreso es mala opción. Posiciónalo como "ya tarde" vs. Telchac como "el momento". |
| Cancún / Tulum El Caribe como referencia |
"En Cancún tu depto frente al mar empieza en $20M+ y compites con 500 desarrollos en Airbnb. Aquí tienes el único resort frente al mar en Telchac con gestión profesional y 25m de playa exclusiva. La exclusividad tiene precio distinto." | Comparar precios directamente — no son el mismo mercado. |
| Desarrollos en planos / renders Cualquier preventa de la zona |
"No te pido que confíes en imágenes. Bajareque está entregado desde enero 2026. Puedes venir este fin de semana y tocarlo." La certeza física es imposible de igualar en preventa. | Entrar en comparación de renders. La visita mata cualquier render. |
| CETES / Fondos de inversión El inversionista que prefiere instrumentos financieros |
"CETES hoy rinden ~10%. Bajareque documenta 14.5% de ROI vacacional más plusvalía de capital. Y el instrumento es un activo físico que puedes ver, usar y vender. CETES no tienen vista al mar." | Atacar CETES — son herramienta válida. Posiciónate como complementario, no competidor. |
Mensajes WhatsApp — Copy-Paste por Situación
📱 Después de la llamada — Inversionista
"Hola [Nombre], fue un gusto platicar. Como prometí, te mando el estudio de ROI oficial de Bajareque — el P4 genera $957,258/año en renta vacacional (14.5% de retorno). También adjunto la tabla de disponibilidad actual. Quedan solo [X] unidades. ¿El [día] o el [día] puedes hacer la visita?"
📱 Después de la llamada — Habitacional
"Hola [Nombre], qué gusto platicar. Te mando fotos del depto muestra amueblado y las amenidades del complejo. 25m de playa propia, kids play, cenote pool... Lo mejor es verlo. ¿Vienen este fin de semana en familia? Puedo coordinar todo."
📱 Reactivar prospecto frío (14+ días sin respuesta)
"Hola [Nombre], espero estés bien. Te escribo porque queda solo 1 unidad disponible del piso que vimos y quería avisarte antes de que se cierre. No hay más inventario disponible de ese nivel. ¿Sigues evaluando o ya tomaste una decisión?"
📱 Promo PH Mayo — Urgencia real
"[Nombre], el PH de 197m² tiene un descuento de $800,000 pesos solo en mayo — lo conseguimos en $10.5M vs $11.3M normal. Esto expira el 31. Si lo estás pensando, hay que moverlo esta semana. ¿Hablamos mañana a las [hora]?"
📱 Después de la visita — Cierre de apartado
"[Nombre], fue increíble la visita. Te veo convencido/a con [unidad]. Para asegurarla antes de que alguien más la tome, podemos hacer el apartado hoy mismo — el proceso es sencillo. ¿Lo hacemos ahora o mañana temprano?"
Señales de Alarma — Cuándo no invertir más tiempo
🚩 Prospect No Calificado
- ✗ No puede definir si tiene $1.98M disponibles o crédito equivalente
- ✗ "Estoy viendo opciones" después de 3+ semanas sin avance
- ✗ Cancela visitas repetidamente sin causa concreta
- ✗ Pide descuentos que no existen después de múltiples reuniones
✅ Señales de Cierre Inminente
- ✓ Pregunta por formas de pago específicas ("¿cuánto es el 30%?")
- ✓ Habla en primera persona del depto ("cuando yo llegue...")
- ✓ Pide ver el contrato o pregunta sobre el proceso
- ✓ Quiere traer a su cónyuge/socio a la siguiente reunión
Protocolo de Seguimiento — Qué Hacer Después de Cada Etapa
| Situación | Acción en las siguientes 2 horas | Acción en 48 horas | Si no responde en 7 días |
|---|---|---|---|
| Visita realizada, sin cierre | WhatsApp de agradecimiento + 1 dato del depto que resonó en la visita | Llamada: "¿Qué dudas quedaron después de ver el depto?" | Mensaje de urgencia: "Solo quedan [X] unidades" |
| Cita agendada, no confirmada | Confirmar con 24h de anticipación por WA | Si no confirmó: llamada de confirmación | Reagendar con nueva fecha alternativa |
| "Necesito pensarlo" | "¿Qué es lo que más estás evaluando?" — identifica la duda real | Enviar el dato que resuelve ESA duda específica | Mensaje de escasez: inventario actualizado |
| "Necesito hablar con mi esposa/socio" | "Perfecto — ¿cuándo pueden venir los dos?" Agenda inmediata | Confirmación de la visita conjunta | Ofrece presentación virtual si la visita no es posible |
| Cliente pide contrato | Envía contrato + datos de la empresa (RFC, póliza notarial) | Llamada: "¿Tuviste oportunidad de revisarlo? ¿Alguna pregunta?" | Recordatorio suave + fecha límite de unidad disponible |
🔀 CUÁNDO CRUZAR A OTRO PRODUCTO
| Si el cliente dice... | Dirige a | Cómo transicionar |
|---|---|---|
| "No llego al enganche de $2M" | FRACTIVA | "Hay una forma de estar en Bajareque desde $154k de enganche. Se llama FRACTIVA — mismo edificio, misma playa." |
| "Quiero algo más económico para empezar" | Horizontes | "Para un primer patrimonio que se compra hoy con tarjeta, tengo algo desde $162k en Tixkokob." |
| "Busco algo en la ciudad, no en playa" | Dianela | "Tenemos Dianela en Dzityá, norte de Mérida — lujo urbano, zona universitaria, ROI de renta estable." |
| "¿Tienen algo ya hecho para vivir en Mérida?" | PH Montebello | "Sí — Penthouse Montebello en ciudad, 277m², avalúo $11M, listo para habitar. ¿Te cuento?" |
FRACTIVA
Luxury Fractional Ownership · SAPI de CV · Piso 3 Bajareque · 104 m²
Empresa
Telchac Fractional Partners S.A.P.I. de C.V.
RFC TFP260210G43 · Activo feb/2026
Respaldo
Póliza Notarial 239 · Corredor #14
Póliza AXA SDA394710000 activa
Tu comisión
$46k – $108k MXN
6% sobre el nivel elegido
Semanas vendidas
5 ya cerradas
Jul/Ago se van primero · urgencia real
Niveles de Inversión — Comparativa Completa
| Nivel | Precio | Enganche | Semanas incluidas | Tu comisión (6%) | Perfil ideal |
|---|---|---|---|---|---|
| INVERSOR | $770,000 | $154,000 | 2 temporada regular + 2 alta (excl. Jul/Ago/SS) | $46,200 | Primera inversión fraccionada · liquidez media |
| EXCLUSIVE | $870,000 | $174,000 | 2 regular + 1 alta + 1 alta premium | $52,200 | Quiere al menos 1 semana premium |
| BLACK | $1,000,000 | $200,000 | 1 regular + 1 alta + 2 premium (Jul/Ago/SS) | $60,000 | Jul/Ago garantizados · usa el depto en temporada |
| PRIVILEGE | $1,800,000 | $360,000 | 2 altas + 2 premium (Jul/Ago/SS) | $108,000 | Inversionista premium · máximo uso en alta |
Cuota mensual de operación: $1,600 MXN · Incluye: Starlink, concierge, limpieza semanal, administración, cuota condominio, fondos de daños y mobiliario · No incluye: agua, luz, servicios extras
El Argumento Central — SAPI vs Tiempo Compartido
✗ TIEMPO COMPARTIDO
- Contrato de uso — no eres dueño de nada
- No puedes vender, heredar ni donar
- Cuotas de mantenimiento sin control
- Sin respaldo legal ante notario
- Sin activo subyacente real
✓ FRACTIVA (SAPI de CV)
- Certificado accionario Serie B — eres dueño
- Transferible, heredable y vendible libremente
- Activo real: Depto 10-A piso 3, 108m², folio 1726141
- Póliza notarial 239 ante Corredor Público #14
- RFC activo verificable en SAT (TFP260210G43)
"Antes de que te lo preguntes: esto NO es tiempo compartido. El tiempo compartido es un contrato de uso — no eres dueño de nada. FRACTIVA es copropiedad real. Eres accionista de una SAPI de CV constituida ante Corredor Público número 14 del Estado de Yucatán, Póliza Notarial 239. Tienes un certificado accionario que puedes vender, heredar o donar. Eres dueño, no cliente."
Inversionista FRACTIVA · Ruta Completa
Quién es: 30–55 años · $60k–150k USD/año · Ya invierte o quiere diversificar · Tiene $154k–360k para enganche · Quiere playa sin comprometer toda su liquidez
PREGUNTAS DE CALIFICACIÓN
| Pregunta | Qué detecta | Acción |
|---|---|---|
| "¿Julio y agosto son importantes para ti o prefieres temporadas tranquilas?" | Uso del depto | Jul/Ago → BLACK/PRIVILEGE · Flexible → INVERSOR/EXCLUSIVE |
| "¿Piensas usarlo tú o más bien rentarlo cuando no estés?" | ROI vs experiencia | Renta → enfoca en ingresos pasivos · Uso → estilo de vida |
| "¿Tienes familia o socios que quieran compartir el proyecto?" | Co-inversión | Sí → divide cuota de mantenimiento entre 2 |
1
Abre con concepto, no con precio
"Este modelo existe en Maldivas, Miami, Los Cabos — y ahora llegó a Yucatán. Se llama luxury fractional ownership. Te voy a mostrar cómo funciona en 5 minutos y por qué es distinto a todo lo que conoces."
2
Diferencia de tiempo compartido — proactivo
Tócalo antes de que el cliente lo piense. Usa el script del cuadro de arriba palabra por palabra.
3
Presenta el nivel correcto
"Según lo que me dices, el nivel que más te conviene es [INVERSOR/BLACK]. Son [X] semanas al año de las que [Y] son en temporada alta. El enganche para arrancar es $[X]. ¿Tiene sentido?"
4
Cierra con urgencia de disponibilidad
"Ya van 5 semanas cerradas. Julio y agosto todavía disponibles — no por mucho tiempo. ¿Cuándo tienes 30 minutos para revisar juntos la tabla de disponibilidad?"
Perfil Diversificador — Ya tiene portafolio
Tiene CETES, acciones, otros inmuebles. Busca diversificar con un activo diferente.
"FRACTIVA no compite con tu portafolio — lo complementa. Es el único activo que ningún instrumento financiero puede darte: una propiedad física frente al mar con uso garantizado, plusvalía inmobiliaria y gastos compartidos. $770k con $154k de enganche. La pregunta no es si puedes pagarlo. La pregunta es cuándo quieres empezar a disfrutarlo."
Perfil Extranjero — Sin fideicomiso, legal inmediato
El argumento diferencial más fuerte para extranjeros que quieren propiedad en zona restringida de playa.
"Al adquirir a través de la SAPI de CV, accedes legalmente a propiedad frente al mar en zona restringida sin fideicomiso bancario ni procesos complejos. La empresa es mexicana, tu certificado accionario te da acceso patrimonial completo. Es la vía legal más eficiente para un extranjero que quiere bienes raíces en la costa de Yucatán."
⚠ El contrato incluye cláusula Calvo: el accionista extranjero se compromete a considerarse nacional respecto a los bienes de la SAPI ante las autoridades mexicanas.
FAQ — Preguntas Frecuentes del Cliente FRACTIVA
"Solo 4 semanas, ¿para qué?"
Contextualiza: "4 semanas = 28 días garantizados en depto $6.7M amueblado, frente al mar, con concierge. ¿Cuántos días vas hoy a la playa al año? Los días que no usas los rentas y recuperas el mantenimiento."
"¿Qué pasa si quiero salir / vender mis acciones?"
Mercado secundario: "Tu certificado Serie B es transferible. Puedes venderlo a otro comprador o ofrecerlo a los demás accionistas. El Consejo tiene 10 días de preferencia — si no lo ejerce, vendes libre. Está en la cláusula 11 del contrato."
"¿Qué pasa si la empresa quiebra?"
Activo subyacente real: "La SAPI tiene un activo real: Depto 10-A Bajareque, 108m², folio 1726141, con seguro AXA activo (póliza SDA394710000 por $1.6M). Si la empresa entrara en liquidación, el proceso distribuye activos entre accionistas. El inmueble existe y vale."
"¿Cuándo me dan el título accionario?"
Proceso en 2 pasos: "Al terminar de pagar recibes la Constancia de Cumplimiento. El título accionario real se emite en la Asamblea General de Accionistas donde formalmente se aprueba tu entrada. Debes pagar el 100% mínimo 1 mes antes de dicha asamblea."
"¿Puedo rentar mis semanas?"
Sí, con condiciones: "Sí. El Anexo 3 te permite dar en renta el depto durante tus días asignados, sujeto a los estatutos del condominio. También puedes asignar hasta 5 usuarios autorizados para que lo usen en tu nombre."
"¿Puedo heredarlo a mis hijos?"
Sí, totalmente: "El certificado accionario es heredable, transferible y vendible. Es un título valor — como cualquier acción de empresa. Lo incluyes en tu testamento y tus herederos lo reciben con todos los derechos."
Matemática de Pago — Ejemplos Listos para Usar
| Nivel | Precio | 20% enganche | 12 MSI del saldo | Equivale a por semana |
|---|---|---|---|---|
| INVERSOR | $770,000 | $154,000 | $51,333/mes | $192,500/semana (depto $6.7M) |
| EXCLUSIVE | $870,000 | $174,000 | $58,000/mes | $217,500/semana |
| BLACK | $1,000,000 | $200,000 | $66,667/mes | $250,000/semana |
Argumento cuota de mantenimiento: "Si son 3 copropietarios, tu parte de los $1,600/mes son ~$533. Menos que una membresía de gym de lujo. Y tienes 28 días en un depto de $6.7M frente al mar."
Derechos Exactos de la Serie B — Lo Que el Cliente Realmente Tiene
Del Anexo 3 del contrato oficial. Usa esto cuando el cliente pregunte "¿y qué puedo hacer con mis acciones?"
I. Derechos de Uso y Disfrute
- ✓ Uso exclusivo vitalicio durante los días asignados
- ✓ Extensible a cónyuge e hijos menores de 25 años
- ✓ Hasta 5 usuarios autorizados (amigos/invitados)
- ✓ Acceso a todas las amenidades del condominio
- ✓ Dar en renta el depto durante sus días asignados
- ✓ Ceder temporalmente el uso a usuarios autorizados
II. Derechos Corporativos
- ✓ Inscripción en el Libro de Registro de Accionistas
- ✓ Ceder, donar, vender o transmitir la acción
- ✓ Heredar a través de testamento
- ✓ Solicitar Asamblea si representa 25%+ de Serie B
- ✗ Voto en asambleas (Serie A)
- ✗ Dividendos o utilidades monetarias
Cómo explicar que no hay voto ni dividendos: "El accionista de Walmart no vota qué productos venden ni recibe el mismo dividendo proporcional que los fundadores. Pero su acción vale, se aprecia y puede venderla. FRACTIVA es igual: el valor está en el uso y en la transferibilidad — no en dirigir la operación del hotel."
Estrategia de Disponibilidad — Cómo Usar el Calendario de Semanas
| Temporada | Semanas | Nivel que las incluye | Argumento de urgencia |
|---|---|---|---|
| Premium | Semana Santa · Julio · Agosto | BLACK y PRIVILEGE | "Estas semanas son las primeras en venderse. Ya van [X] cerradas. Si quieres Jul/Ago tienes que moverlo esta semana." |
| Alta | Puentes · Navidad · Año Nuevo · Vacaciones escolares | EXCLUSIVE, BLACK, PRIVILEGE | "Alta temporada = ocupación garantizada si la rentas. Las semanas de alta se van antes que las regulares." |
| Regular | Resto del año | INVERSOR (2 reg + 2 alta) y todos los demás | Para cliente que quiere tranquilidad y evitar la multitud: "La temporada regular en Telchac es perfecta — menos gente, misma playa." |
"¿Julio y agosto son importantes para ti o prefieres temporadas más tranquilas donde hay menos gente y la playa es más tuya? Esa respuesta define cuál nivel te conviene — y cuánto tiempo tienes para decidir antes de que se cierre."
Mensajes WhatsApp — Copy-Paste FRACTIVA
📱 Primera respuesta al lead FRACTIVA
"Hola [Nombre], soy Víctor Falcón de Kixpol. Vi que te interesó FRACTIVA — el proyecto de copropiedad frente al mar en Bajareque, Telchac. Te cuento: no es tiempo compartido, es una SAPI de CV con certificado accionario real. ¿Tienes 10 minutos para una llamada rápida donde te explico cómo funciona?"
📱 Después de la llamada — Envío de materiales
"[Nombre], como prometí — te mando: 1) La tabla de disponibilidad de semanas actualizada, 2) El brochure con los 4 niveles y sus derechos, 3) El RFC de la empresa verificable en SAT: TFP260210G43. Julio y agosto todavía disponibles — pero se van primero. ¿El [día] o el [día] para la cita?"
📱 Cuando el cliente dice "parece tiempo compartido"
"Entiendo la confusión — es el mismo error que comete todo el mundo al principio. La diferencia es estructural: el tiempo compartido es un contrato de uso, no eres dueño de nada. FRACTIVA es una SAPI de CV constituida ante Corredor Público, tú eres accionista con título valor real que puedes vender mañana si quieres. ¿Te explico la diferencia exacta en una llamada rápida?"
📱 Reactivar prospecto frío FRACTIVA
"Hola [Nombre], te escribo porque las semanas de julio y agosto de FRACTIVA ya casi no tienen disponibilidad. Sé que lo estabas evaluando — si te interesa asegurar esas fechas hay que moverlo esta semana. ¿Seguimos en contacto?"
Señales de Alarma y Cierre — FRACTIVA
🚩 No es tu cliente si...
- ✗ Insiste en que quiere "garantía de rendimiento" escrita
- ✗ No puede separar $154k para enganche mínimo
- ✗ Quiere "voto y control total" — eso es Serie A, no está disponible
- ✗ Después de 3 explicaciones sigue llamándolo "tiempo compartido"
✅ Cierre inminente si...
- ✓ Pregunta "¿cuándo es la próxima asamblea?"
- ✓ Quiere ver la tabla de disponibilidad de semanas
- ✓ Pregunta si puede heredarlo a sus hijos
- ✓ Pide el RFC de la empresa para "verificar"
Horizontes Tixkokob
Tu Motor de Volumen · Comisión 9% · Primer Patrimonio · Escritura Inmediata
Precio
$162,000
MXN · 250 m² · Uso mixto
Mensualidad
$3,375
48 mensualidades sin intereses
Tu comisión
$14,580
9% — la más alta del portafolio
Meta mensual
12 cierres
= $174,960 MXN/mes en comisiones
💰 TU FLUJO MENSUAL — HORIZONTES COMO MOTOR
4
cierres/mes
$58,320
8
cierres/mes
$116,640
12
cierres/mes
$174,960
20
cierres/mes
$291,600
Este es tu salario mensual constante mientras cierras los tickets grandes de Bajareque y FRACTIVA
Argumentario Completo — Horizontes
🏆 Argumentos principales
- ✓ Precio de entrada mínima: $162,000 MXN — el más accesible del portafolio
- ✓ Enganche con TDC: Se puede apartar hoy mismo con 3 pagos en tarjeta
- ✓ Escrituración inmediata: Uno de los pocos fraccionamientos con este respaldo
- ✓ Uso mixto: Vives + tienes negocio en el mismo lote
- ✓ Tren Maya a 4 km: Plusvalía garantizada por infraestructura federal
📍 Zona — Datos para Ubicar al Cliente
- → Ruta 1: Mérida → Tixkokob directo: 23 min / 20 km
- → Ruta 2: Mérida → Conkal → Yaxkukul: 26 min / 24 km
- → Estación Tren Maya: 4 km del fraccionamiento
- → Servicios locales: mercado, bancos, farmacias, centros de salud, escuelas
- → 9 parques temáticos · 48,375 m² áreas verdes · Calles pavimentadas
"¿Conoces Cholul? Hace 10 años nadie quería un terreno ahí. Hoy vale 5 veces más. Conkal, Mococha, Tixpéhual — todos siguieron el mismo patrón. Tixkokob está en ese momento ahora. El Tren Maya lo confirma: donde llega infraestructura federal, llega plusvalía."
Perfil Aspiracional · El Core de Horizontes
Quién es: 25–45 años · Ingreso medio ($15–35k USD/año) · Primera inversión · Quiere patrimonio propio · Se motiva con identidad, no con ROI · Canal: Facebook, TikTok, ferias
REGLA: UN PRODUCTO, UN PRECIO, UN PASO — NUNCA DES OPCIONES
1
Un mensaje directo
"$162,000 pesos. $3,375 al mes. Con tu tarjeta apartas HOY 250 m² con uso mixto a 20 minutos de Mérida y 4 km del Tren Maya. ¿Qué parte no te funciona?"
2
Vende identidad — no rendimiento
"La diferencia entre quien tiene patrimonio y quien no, es la decisión que toman hoy. No necesitas $10 millones para empezar. Necesitas $162,000 y decirte sí. Tu hijo va a crecer en un mundo donde la tierra en Yucatán vale el doble. Empieza hoy."
3
Cierre rápido — proceso en 30 minutos
"El enganche cabe en 3 pagos con tarjeta. La escritura es inmediata. ¿Aparto tu lote hoy para que nadie más lo tome mientras revisas los documentos?"
Perfil Emprendedor · El Uso Mixto Como Ventaja de Negocio
Tiene o quiere un negocio. El uso mixto es el diferenciador más fuerte — puede vivir y tener negocio en el mismo lote.
"El uso mixto significa que en el mismo lote tienes tu casa y tu negocio. Una tienda de abarrotes, un taller, una clínica, una consultora. No pagas renta de local comercial — tu casa ya es tu negocio. A 4 km del Tren Maya la afluencia va a crecer. ¿Qué tipo de negocio tienes o estás pensando?"
Perfil Patrimonial · Plusvalía a 5 Años
Inversionista que entiende de bienes raíces. Quiere multiplicar capital en horizonte de 3–7 años.
"El precio hoy es $162,000. La infraestructura que viene — Tren Maya, expansión norte de Mérida — va a comprimir la distancia a 15 minutos efectivos. Terrenos a 20 min de una capital mexicana en expansión se aprecian 100–200% en 5 años históricamente. ¿Cuántos lotes piensas adquirir?"
FAQ — Preguntas Frecuentes del Cliente Horizontes
"¿Dónde queda Tixkokob?"
Referencias concretas: "23 minutos de Mérida por la carretera directa. Ya tiene mercado, supermercados, bancos, farmacias, escuelas y hoteles. Y tiene estación propia del Tren Maya. Infraestructura de ciudad, precio de campo."
"Entrega 2028 — son muchos años"
El precio de preventa nunca vuelve: "Por eso el precio está donde está. En 2028 ese terreno no va a costar $162k. El que entra en preventa captura toda la plusvalía. El que entra en entrega paga el precio que tú ya ganaste."
"¿Puedo construir de inmediato?"
Honestidad + reencuadre: "La construcción inicia en entrega 2028. Mientras tanto el activo se valoriza sin que hagas nada. ¿Prefieres construir ya o que el terreno valga el doble cuando construyas?"
"¿Hay escritura real?"
El argumento más fuerte de Horizontes: "Es uno de los pocos desarrollos totalmente municipalizados con escrituración inmediata desde el día de compra. No es promesa — es escritura pública real. Eso es lo que muchos fraccionamientos en la zona no pueden darte."
"¿Es zona segura?"
Cultura + desarrollo: "Tixkokob es reconocida por su tradición artesanal — uno de los principales productores de hamacas a nivel nacional. Es municipio con identidad propia, comunidad arraigada y desarrollo planificado. Muy diferente a zonas de alta urbanización."
"¿Sin cuota de mantenimiento?"
Argumento de costo real: "Correcto — sin cuota mensual de mantenimiento. Tu único compromiso es la mensualidad del terreno. Sin sorpresas, sin cobros adicionales obligatorios. Así mantienes control total de tu flujo."
Etapas del Fraccionamiento — Qué Ofrecer en Cada Momento
| Etapa | Entrega | Precio | Estrategia |
|---|---|---|---|
| ALBA (Etapa 1) | Diciembre 2028 | Precio de lanzamiento — el más bajo | Oferta exclusiva de entrada temprana. "Estos precios no van a existir en 6 meses." |
| AURORA (Etapa 2) | Diciembre 2029 | Precio de lanzamiento de segunda etapa | Si Alba se agota, Aurora es el siguiente nivel. Mismas condiciones, diferente horizonte de entrega. |
| BOREAL · CUMBRE · OCASO | Etapas futuras | Precio mayor al lanzamiento | Argumenta que quien compra hoy en Alba captura toda la plusvalía vs. quien entre en etapas posteriores. |
Nota: Confirmar disponibilidad exacta por etapa con Kixpol antes de cada cita.
Infraestructura — Lo Que el Cliente Recibe
✓ Infraestructura del fraccionamiento
- Luz en cada terreno + alumbrado público
- Avenida principal con camellón arbolado
- Acceso a pie de carretera + entrada distintiva
- Calles amplias y pavimentadas
- 9 parques temáticos en todo el desarrollo
- 48,375.81 m² de áreas verdes totales
✓ Certeza jurídica
- Totalmente municipalizado
- Todos los permisos en regla al momento de compra
- Escrituración inmediata desde la firma
- Uso de suelo MIXTO verificado (vivir + negocio)
- Sin cuota de mantenimiento mensual
- Tren Maya a 4 km — conectividad verificada
Mensajes WhatsApp — Copy-Paste Horizontes
📱 Primera respuesta al lead Horizontes
"Hola [Nombre], soy Víctor Falcón de Kixpol. Recibí tu solicitud sobre Horizontes en Tixkokob. Son terrenos de 250 m² con uso mixto a 23 minutos de Mérida, escrituración inmediata y 48 meses sin intereses. El enganche cabe en tarjeta. ¿Te llamo ahorita o cómo prefieres?"
📱 Mensaje de cierre directo — Aspiracional
"[Nombre], 250 metros cuadrados con escritura inmediata, a 23 minutos de Mérida, desde $3,375 al mes con tarjeta. Para que nadie más tome tu lote mientras decides, puedo hacer el proceso de apartado hoy mismo. Son 15 minutos. ¿Lo hacemos?"
📱 Reactivar prospecto frío
"Hola [Nombre], ¿cómo estás? Te escribo porque los precios de lanzamiento de Horizontes van a cambiar pronto — es la etapa de entrada más baja que habrá. Quien entra hoy captura toda la plusvalía. ¿Seguimos en contacto?"
Señales de Alarma y Cierre — Horizontes
🚩 Descalifica rápido si...
- ✗ No puede comprometer $3,375/mes — busca algo más pequeño
- ✗ Quiere construir de inmediato (entrega 2028)
- ✗ Está en zona de CDMX o fuera de Yucatán sin conexión real a Mérida
✅ Cierre en la primera llamada si...
- ✓ Tiene TDC disponible y puede hacer el enganche ya
- ✓ Pregunta "¿cuándo puedo escriturar?"
- ✓ Menciona que quiere "algo que sea suyo" o "un terreno propio"
Dianela Dzityá
45 Departamentos · Lujo Urbano · Preventa 2027 · Norte de Mérida · Zona Universitaria
Entrega
2027
Preventa · Precio más bajo ahora
Apartado mínimo
$10,000
MXN — la barrera más baja del portafolio
Tu comisión
5%
~$75k–$125k MXN por cierre
Descuento máx.
$90,000
MXN con 90% de enganche
Modelos Disponibles
Serenity
45 m² · 1 Habitación
- Sala · Comedor · Área de lavado
- 1 baño completo · Recámara
- Barra de granito · Cocina con parrilla eléctrica
- Prep. Aires Acondicionados · Carpintería inferior
Perfil: Inversionista renta / profesionista joven
Harmony
69.27 m² · 2 Habitaciones
- Sala · Comedor · Área de lavado
- 2 baños completos · Recámara principal + secundaria
- Barra de granito/mármol · Cocina completa
- Prep. Aires Acondicionados · Carpintería inferior
Perfil: Familia pequeña / padres con hijo universitario
Amenidades del Complejo
Alberca
Cancha de Pádel
Bar & Grill
Gym
Co-work
Estacionamiento residentes
La Zona — Argumento Universitario
Este es el diferenciador más fuerte de Dianela: está en el nodo universitario más consolidado de Mérida. Mercado de renta 12 meses al año, sin temporada baja.
Universidades en radio 12 km
- · UADY Facultad de Ingeniería — 5.3 km
- · UADY Matemáticas — zona norte
- · Universidad Marista — 7.2 km
- · Universidad Anáhuac Mayab — 12.3 km
- · UVM · Universidad Tecmilenio — 3.3 km
- · Colegio Árcole · Colegio Montreal · Rochester
Servicios y Comercio
- · A 160m del Oxxo
- · Plaza Akrópolis — 4.6 km
- · Costco · Galerías Mérida · Plaza The Harbor
- · Real Montejo — residencial premium
- · Hospital Faro del Mayab — 11.6 km
- · Hacienda San Antonio Hool · Las Américas
"Dianela está rodeado de 7 universidades en radio de 12 km. Estudiantes que necesitan arrendamiento 12 meses al año, sin temporadas bajas. Los papás pagan y los hijos siempre llegan. Es el mercado de renta más estable que existe en Mérida."
Esquema de Financiamiento — Tabla Oficial de Descuentos
| Enganche | Descuento oficial | Precio final (ejemplo) | Script de cierre |
|---|---|---|---|
| 25% (mínimo) | Sin descuento | Precio de tabla | "Entrada mínima, máxima liquidez disponible" |
| 30% | $40,000 MXN | Precio - $40k | "$40k menos desde el día uno — ya ganaste" |
| 50% | $65,000 MXN | Precio - $65k | "El punto de máximo valor por esfuerzo" |
| 90% | $90,000 MXN | Precio - $90k | "Para quien tiene la liquidez — el mejor precio del mercado" |
Script de calificación: "¿Cuánto tienes disponible hoy para enganche? Dependiendo de eso el precio real puede bajar hasta $90,000 pesos." — Siempre pregunta el enganche disponible antes de dar el precio, para maximizar el descuento y cerrar con ventaja.
Inversionista de Renta · Ruta Completa
Quién es: 28–50 años · Tiene capital o crédito · Busca flujo de renta mensual · Quiere diversificar fuera de la playa · Zona universitaria = inquilino garantizado
1
El argumento universitario primero
"7 universidades en 12 km de radio. Estudiantes que pagan renta 12 meses al año, sin temporada baja. Los papás pagan y los hijos siempre llegan. ¿Cuánto te deja libre tu inversión actual mes a mes?"
2
Maximiza el descuento
"¿Cuánto tienes disponible hoy de enganche? Si puedes llegar al 30%, el precio baja $40,000 desde hoy mismo. ¿Qué te conviene más — proteger liquidez o maximizar el descuento?"
3
Cierre con $10,000 de apartado
"Para que nadie más tome esta unidad mientras calculas los números, apartas hoy con $10,000. No es compromiso total — es reserva que te da tiempo para decidir. ¿Tienes $10k disponibles?"
Usuario Final · Joven Profesionista o Pareja
"Dianela es el depto donde tu vida cotidiana es premium sin salirte del presupuesto. A 160m del Oxxo, cerca de plazas, hospitales y universidades. El Harmony de 69m² tiene 2 habitaciones, alberca, gym, co-work y pádel. No pagas solo el depto — pagas el estilo de vida que lo rodea. Y con $10,000 puedes apartarlo hoy mientras organizas tu enganche."
El co-work es su oficina. La alberca es su sala exterior. Los 45m² son donde duerme — el resto del complejo es su casa.
Padres con Hijos Universitarios · El Argumento de Ahorro
"En lugar de pagar renta 4–6 años mientras tu hijo estudia, estás comprando un activo que se valoriza. La renta mensual que pagas hoy se va a la basura. La mensualidad del depto la sigues pagando tú — pero al final tienes un inmueble en la zona universitaria más demandada de Mérida que puedes vender o seguir rentando. Mismo dinero, resultado completamente diferente."
💡 Este argumento también funciona con padres de hijos en preparatoria que ya saben que vendrán a Mérida a estudiar.
FAQ — Preguntas Frecuentes del Cliente Dianela
"Es preventa — ¿qué garantía tengo?"
Respaldo del desarrollador: "Kixpol tiene Bajareque entregado en enero 2026 — lo puedes visitar físicamente hoy. No es empresa de promesas. El contrato de promesa de compraventa establece penalizaciones a su cargo si no entrega."
"45 metros cuadrados es muy pequeño"
Las amenidades como extensión: "El Serenity tiene todo lo esencial. Afuera tienes alberca, pádel, bar & grill, gym y co-work. El co-work es tu oficina. La alberca es tu sala exterior. Es la filosofía del depto boutique moderno."
"No conozco Dzityá"
Contextualiza con lo conocido: "Está en la zona donde están Costco, Galerías Mérida, Plaza The Harbor, Real Montejo. El nodo universitario más consolidado del norte de Mérida. La zona que más plusvalía generó en los últimos 5 años."
"¿Por qué comprar ahora si entrega es 2027?"
El precio de preventa nunca vuelve: "El precio más bajo de Dianela es hoy. En 2027 habrá subido. Los que entran en preventa habrán ganado plusvalía antes de recibir las llaves. ¿Prefieres el precio que existe hoy o el que existirá cuando ya esté terminado?"
"¿Cuánto genera en renta?"
Sé honesto con el rango: "En zona universitaria norte de Mérida, departamentos de 45–70m² rentan entre $7,000–$12,000 MXN/mes dependiendo de las amenidades y acabados. Dianela tiene alberca y pádel — diferenciadores que justifican precio premium."
"¿Tiene estacionamiento?"
Confirmar con Kixpol: "El plano general incluye estacionamiento para residentes. Confirma si viene asignado al depto o es de uso común — importante aclararlo antes de firmar."
Especificaciones Técnicas — Lo Que Justifica el Precio
Acabados
- Barra de granito en cocina
- Cubierta de lavabo granito o mármol
- Prep. Aires acondicionados
- Cocina con parrilla eléctrica
- Carpintería inferior de cocina
Amenidades (45 deptos)
- Alberca
- Cancha de Pádel
- Bar & Grill
- Gym completo
- Co-work
Distribución del complejo
- 45 departamentos de lujo
- Planta baja + Nivel 1 + Nivel 2
- Estacionamiento para residentes
- Acceso controlado
- Entrega 2027
Análisis de Mercado de Renta — Zona Dzityá Norte
Datos de referencia para el cliente inversionista. Siempre enmarca como estimado del mercado, no garantía.
| Perfil inquilino | Renta mensual estimada | Duración típica | Ventaja Dianela |
|---|---|---|---|
| Estudiante universitario | $6,000–$8,000 MXN | 10–12 meses/año | 7 universidades en 12km = demanda constante |
| Profesionista joven | $8,000–$12,000 MXN | 12 meses/año | Alberca + pádel = diferenciador vs. deptos sin amenidades |
| Pareja sin hijos | $10,000–$14,000 MXN | 12+ meses | Harmony 69m² con 2 recámaras cubre este perfil |
Argumento clave para inversionistas: "La zona universitaria tiene algo que la zona de playa no tiene: inquilinos en enero, febrero, marzo, octubre, noviembre. Sin temporada baja. El estudiante firma contrato anual y los papás son tu garantía de pago. Es el mercado de renta más estable de Mérida."
Calendario Estratégico — Cuándo Prospectar para Dianela
| Mes | Evento | Target | Mensaje |
|---|---|---|---|
| Enero–Febrero | Inicio de semestre · Examen de admisión | Padres de futuros universitarios | "Tu hijo entra a la universidad en agosto. ¿Vas a pagar renta 4 años o invertir eso en un depto que al final es tuyo?" |
| Marzo–Abril | Resultados de admisión universitaria | Padres que ya saben que su hijo viene a Mérida | Máxima urgencia — ya tienen certeza de la necesidad. Este es el momento de cierre más fuerte del año. |
| Junio–Julio | Graduaciones · Búsqueda de vivienda para agosto | Recién graduados y profesionistas jóvenes | "Primer depto propio vs. renta indefinida. Mismo presupuesto, resultado diferente." |
| Noviembre–Diciembre | Cierre fiscal · Inversión de fin de año | Inversionistas que quieren optimizar fiscal | "Invertir antes de fin de año en preventa puede tener implicaciones fiscales favorables. Consulta con tu contador." |
Mensajes WhatsApp — Copy-Paste Dianela
📱 Para padres con hijo universitario
"Hola [Nombre], vi que te interesó Dianela. Una pregunta: ¿tu hijo ya tiene confirmación de universidad en Mérida? Te pregunto porque si es así, Dianela tiene sentido financiero claro — misma mensualidad que una renta, pero al final de 4 años tienes un depto propio en la zona universitaria más demandada de la ciudad. ¿Hablamos?"
📱 Para inversionista de renta
"Hola [Nombre], Dianela está a 3.3km de Tecmilenio y 5.3km de UADY Ingeniería — 7 universidades en radio de 12km. Renta universitaria: 12 meses al año, sin temporada baja. Puedes apartar desde $10,000 hoy. ¿Te cuento los números?"
📱 Urgencia de precio de preventa
"[Nombre], el precio de Dianela en preventa es el más bajo que existirá en este proyecto. En 2027 cuando se entregue el precio ya habrá subido. Los que entran hoy ganan plusvalía antes de recibir las llaves. ¿Qué necesitas para decidirte esta semana?"
Señales de Alarma y Cierre — Dianela
🚩 Señales de no avance
- ✗ "Espero a que esté más avanzada la obra" — no hay punto de entrada mejor que hoy
- ✗ No puede definir el enganche disponible después de 2 conversaciones
- ✗ Quiere garantía escrita de renta mínima mensual
✅ Cierre inminente si...
- ✓ Pregunta cuánto es el 30% de enganche
- ✓ Dice "solo tengo $10k ahora mismo"
- ✓ Pregunta "¿cuándo sería la entrega exactamente?"
Contratos & Documentación
Análisis Real · Requisitos por Proyecto · Alertas Críticas · Pendientes
Regla de oro: El cliente que pide ver el contrato es el más cerca de comprar. No lo esquives — muéstralo con orgullo y domina las cláusulas críticas antes de enviarlo. Cada sección aquí está basada en los contratos reales de Kixpol.
⚠ PENDIENTES IDENTIFICADOS — A RESOLVER
FRACTIVA — Asamblea pendiente
El cliente no es accionista formal hasta que se celebre la Asamblea General. La Constancia de Cumplimiento no reemplaza al título accionario. ¿Cuándo es la próxima asamblea? Necesitas saberlo para responder al cliente que ya pagó.
FRACTIVA — Cuota de mantenimiento variable
El contrato dice que la cuota de $1,600/mes puede ser modificada por la Asamblea Serie A sin consentimiento del accionista. Esto es una objeción frecuente. Prepara respuesta antes de que el cliente lo lea.
BAJAREQUE — Gastos notariales del comprador
El contrato de promesa establece que TODOS los gastos, derechos, honorarios e impuestos del contrato definitivo son a cargo del comprador (excepto ISR del vendedor). Muchos clientes no lo saben. Anticípalo en la negociación.
BAJAREQUE — Cesión de derechos restringida
El cliente necesita autorización por escrito para ceder sus derechos con 90 días de anticipación. Si el cliente pregunta "¿puedo revenderlo antes de escriturar?" — la respuesta no es libre. Confirmar el proceso exacto con Kixpol.
DIANELA — Discrepancia de fecha de entrega
El contrato dice Dic 2026. El brochure dice 2027. Confirmar urgente con Kixpol cuál es la fecha real antes de vender.
HORIZONTES — Pena 25%, pagos vía TOKU, empresa Dziritz
La pena es 25% (no 20%). Las mensualidades solo vía TOKU. La vendedora es Inmobiliaria Dziritz. Actualizar el manual comercial con estos datos reales.
FRACTIVA — Ecosistema Legal Completo
Empresa
Telchac Fractional Partners S.A.P.I. de C.V.
RFC: TFP260210G43 · Activo desde 10/02/2026
Respaldo Notarial
Póliza 239 · Corredor Público #14 Yucatán
Lic. Pedro Enrique Góngora Urcelay
Seguro AXA Activo
Póliza SDA394710000
Vigente: 24/Abr/2026 – 24/Abr/2027 · $1.6M suma asegurada
Documentos que recibe el cliente
| Documento | Qué es | Cuándo se entrega | Estado |
|---|---|---|---|
| Contrato de Promesa de Aportación a Capital | El contrato principal. 17 cláusulas. Establece el plan de pagos, derechos y obligaciones. | Al firmar / pagar el enganche | Disponible |
| Anexo 1 — Plano del departamento 10-A | Descripción física del depto. 108.05 m² construcción exclusiva. Piso 3. | Junto al contrato | Disponible |
| Anexo 2 — Calendario de pagos | Tabla con fechas y montos exactos de cada aportación. | Junto al contrato | Disponible |
| Anexo 3 — Carta de Derechos Serie B | Detalla exactamente qué puede hacer el accionista con sus semanas, subarrendamiento, usuarios autorizados, etc. | Junto al contrato | Disponible |
| Constancia de Cumplimiento de Aportación | Documento que confirma pago total. NO es el título accionario — es un paso previo a la asamblea. | Al liquidar el 100% | Disponible |
| Título Accionario Serie B | El documento final que lo hace accionista real. Se emite después de la Asamblea General. | Después de la Asamblea | Pendiente asamblea |
Requisitos del cliente para firmar
📋 Documentos
- ✓ Identificación oficial vigente (INE o pasaporte)
- ✓ Constancia de situación fiscal actualizada
- ✓ Comprobante de domicilio (no mayor a 3 meses)
📝 Datos necesarios
- ✓ Nombre completo · Nacionalidad · RFC · CURP
- ✓ Fecha y lugar de nacimiento · Estado civil
- ✓ Domicilio completo · Celular · Correo
- ✓ Ocupación · Datos bancarios (CLABE para devolución)
Cláusulas Críticas — Las Que Más Preguntan
CLÁUSULA 3 — Moratoria por pago tardío
5% mensual de interés moratorio si el pago llega después del día 3 de vencimiento. El cliente tiene 3 días naturales de gracia. A partir del día 4 aplica el interés sobre el saldo insoluto.
CLÁUSULA 4 — Cuándo se formaliza como accionista
Debe pagar el 100% mínimo 1 mes antes de la Asamblea y haber entregado toda la documentación de Beneficiario Controlador. Sin ambos requisitos, no hay asamblea de reconocimiento.
CLÁUSULA 5 — Las acciones Serie B NO tienen voto
Ni voto, ni dividendos. Los únicos derechos son los del Anexo 3 (uso del depto, usuarios autorizados, subarriendo durante sus semanas, transferibilidad del certificado).
CLÁUSULA 7 — Penalización por rescisión
Si el cliente rescinde: penalización del 20% del total de aportación. La sociedad devuelve el resto en 60 días hábiles. Si la Sociedad falla: devuelve todo + 5% de penalización.
CLÁUSULA 11 — Cesión de derechos
El cliente NO puede ceder sus derechos sin autorización escrita de la Sociedad. La Sociedad sí puede ceder los suyos. Aclarar esto antes de que el cliente piense que puede "revender libremente" el contrato.
ANEXO 3 — Cuota puede aumentar sin consentimiento
La cuota mensual de $1,600 puede ser modificada por el Consejo de Administración sin requerir el consentimiento del accionista. El accionista debe cubrir el monto actualizado desde que le sea notificado.
🛡 SEGURO AXA — Lo que protege el departamento
Edificio: $1,300,000 · Incendio · FHM · RC Familiar $2M
Contenidos: $300,000 · Robo $200,000 · Dinero $25,000
Endoso Rentas Cortas: Cubre daños de huéspedes Airbnb/Booking
Póliza SDA394710000 · Vigente abr/2026–abr/2027 · Prima total $19,086 MXN · Iké Asistencia incluida
Bajareque — Contrato de Promesa de Compraventa
Vendedora
Kixpol Desarrolladora S.A. de C.V.
Rep: Francisco Javier Rivas Solís · Apoderado legal
Folio del inmueble
Folio electrónico 1726141
ISJUPY · Condominio Bajareque inscrito bajo No. 3758553
Pena comprador
20% del precio total
+ 0.5%/mes si demora la escrituración · máx. 2 meses
Requisitos del cliente para firmar contrato
📋 Documentos obligatorios
- ✓ Identificación oficial vigente (INE / Pasaporte)
- ✓ Comprobante de domicilio (menos de 3 meses)
- ✓ Constancia de situación fiscal (SAT actualizada)
- ✓ CURP · RFC · Datos bancarios para devolución
📝 Datos del Anexo A
- ✓ Nombre · Nacionalidad · Edad · Fecha de nacimiento
- ✓ Estado civil · Ocupación · Domicilio completo
- ✓ No. Documento identificación
- ✓ Cuenta bancaria (Banco, Titular, No. Cta, CLABE)
Cláusulas Críticas — Bajareque
GASTOS NOTARIALES — Todo a cargo del comprador
Todos los impuestos, gastos, derechos y honorarios del contrato definitivo son a cargo del comprador. Solo el ISR es a cargo del vendedor. Esto puede sumar 3–5% adicional del precio. Anticípalo en la negociación para evitar sorpresas.
CESIÓN DE DERECHOS — Requiere autorización
El comprador puede ceder sus derechos pero necesita autorización escrita de Kixpol con 90 días de anticipación. Si el cliente pregunta "¿puedo revenderlo antes?" — la respuesta es sí, pero con proceso. No es transferencia libre.
PENALIZACIÓN COMPRADOR — 20% si cancela
Si el comprador cancela o incumple: pierde el 20% del precio (ej: en P4 $6.6M = $1.32M de pena). Adicional: 0.5%/mes si demora la escrituración hasta 2 meses. Importante que el cliente lo sepa antes de firmar.
PLAZO DE GRACIA DEL VENDEDOR — 180 días
Kixpol tiene 180 días de gracia adicionales para entregar si hay retrasos (más 180 días por causas meteorológicas). Aplica a unidades en preventa. Las ya entregadas (Bajareque enero 2026) no aplica.
PENALIZACIÓN VENDEDOR — Devuelve + 5%
Si Kixpol incumple: devuelve todo lo pagado + 5% de pena en 60 días hábiles. Este es el argumento de seguridad ante el cliente preocupado por el riesgo. El riesgo de Kixpol está contractualmente sancionado.
DOCUMENTOS 20 DÍAS ANTES DE ESCRITURAR
El comprador debe entregar al notario toda la documentación mínimo 20 días hábiles antes del Contrato Definitivo. Si no lo hace a tiempo puede incurrir en penalización. Recordatorio clave al cliente cuando se acerque la fecha.
📦 Lo que incluye el depto según contrato (Anexo C)
Incluye: Aire acondicionado en cuartos y sala, closets, cocina modular, parrilla de inducción, tarja doble, calentador, mármol travertino en pisos, cancelería aluminio negro + cristal templado, barandales.
No incluye: Campana de cocina, presurizador individualizado, carpintería de baños, accesorios de baño. El comprador conecta individualmente electricidad y agua.
Llave en mano (+$800k): Agrega mobiliario completo listo para habitar o rentar desde el día uno. Disponible solo para deptos 2 hab.
Dianela Dzityá — Contrato Completo Analizado
🚨 ALERTA CRÍTICA — VERIFICAR CON KIXPOL ANTES DE VENDER
Discrepancia de fecha de entrega: El contrato real dice Diciembre 2026. El brochure y el manual comercial dicen 2027. Son documentos distintos. Antes de decirle a un cliente cuándo recibe su depto, confirma con Kixpol cuál es la fecha real y por qué hay diferencia.
Además: La vendedora no es Kixpol Desarrolladora — es Desarrolladora RICSA S.A. de C.V. (misma persona detrás: Francisco Javier Rivas Solís). El cliente puede preguntar por qué cambia la empresa.
Empresa vendedora
Desarrolladora RICSA S.A. de C.V.
Rep: Francisco Javier Rivas Solis · Pte. Consejo Admin.
Predio
Tablaje 52405, Mérida, Yuc. · 3,216.70 m²
En proceso de unión tablajes 52406–52410 para constituir condominio
Entrega (VERIFICAR)
Dic 2026 (contrato) vs 2027 (brochure)
Gracia vendedor: 12 meses + 180 días meteoro · Máx real: Dic 2028
Requisitos del cliente — Anexo A
📋 Documentos
- ✓ Identificación oficial vigente
- ✓ Comprobante de domicilio
- ✓ Constancia de situación fiscal actualizada
📝 Datos Anexo A
- ✓ Nombre · Nac. · Edad · Fecha nacimiento
- ✓ Estado civil · Ocupación · Domicilio completo
- ✓ CURP · RFC · Teléfono · Correo
- ✓ No. Identificación · Banco / Titular / CLABE
Cláusulas Críticas — Dianela
PENA COMPRADOR — 20% si cancela
20% del precio del inmueble. Adicionalmente 0.5%/mes si demora la firma del Contrato Definitivo hasta máx. 2 meses. Mora por pago tardío: 3% mensual sobre saldo insoluto.
PENA VENDEDORA — 20% si cancela
Si Desarrolladora RICSA incumple: devuelve todo + 20% de pena convencional en 60 días hábiles. Mismo porcentaje que el comprador. Equilibrado.
RESCISIÓN — 2 pagos o 20 días incumplimiento
Más estricto que Bajareque: la rescisión aplica si el comprador incumple 2+ pagos y el incumplimiento continúa por más de 20 días naturales (Bajareque da 60 días). Comunicar pagos puntualmente.
CESIÓN — Requiere autorización escrita
El comprador no puede ceder sin autorización de la vendedora. No especifica plazo de respuesta (a diferencia de Horizontes que da 45 días). Si el cliente pregunta por reventa antes de escriturar, confirmar proceso exacto.
VARIACIÓN DE SUPERFICIE — ±3%
La superficie puede variar hasta 3% (Bajareque permite hasta 5%). El precio no cambia por la variación. El cliente acepta esto al firmar.
GASTOS ESCRITURA — 100% comprador
Todos los gastos, derechos, honorarios e impuestos del Contrato Definitivo son a cargo exclusivo del comprador. Solo el ISR es del vendedor. Anticipa esto en la negociación.
📦 Acabados incluidos — Anexo C (Memoria Descriptiva)
Interiores: Piso cerámico Altar Stone gran formato, muro/plafón yeso + pintura vinílica, puertas tambor Tzalam, cerraduras Jako, iluminación LED, contactos Bticino, nicho de AA en sala y recámaras.
Cocina: Granito Santa Cecilia, gavetas MDF tipo madera, parrilla inducción 2 quemadores, tarja acero inoxidable 30×19". No incluye campana. Baños: mármol travertino, inodoro Bello Bagno, lavabo Constanza Castel, regadera cuadrada.
Amenidades: Alberca 9×3m (1.2m prof.), cancha pádel reglamentaria con pasto sintético Tour, gym equipado, co-work, bar & grill, lobby amueblado, chapoteadero, área camastro, caseta control de acceso.
Esquema de financiamiento con descuentos oficiales
| Enganche | Descuento oficial | Cuándo usarlo |
|---|---|---|
| 25% | Sin descuento | Entrada mínima, preserva liquidez |
| 30% | $40,000 MXN | "$40k menos desde el primer día" |
| 50% | $65,000 MXN | Máximo valor por esfuerzo adicional |
| 90% | $90,000 MXN | Cliente con liquidez total disponible |
Apartado inicial desde $10,000 MXN · Saldo contra entrega a fecha del Contrato Definitivo
Horizontes Tixkokob — Contrato Completo Analizado
🚨 Pena 25% — No 20%
El contrato real establece 25% de pena si el comprador cancela. El brochure y el manual no especifican este número. Corregir en toda comunicación comercial.
🚨 Empresa diferente a Kixpol
La vendedora es Inmobiliaria Dziritz S.A. de C.V. (RFC IDZ230222MQ5), no Kixpol Desarrolladora. Misma persona: Francisco Javier Rivas Solis. El cliente puede preguntar — prepara la respuesta.
⚠ Pagos vía TOKU — No transferencia libre
Las mensualidades se pagan vía portal TOKU con CLABE única por lote. Enviar comprobante a horizontes@kixpoldesarrollos.com con número de lote en el asunto. Si no lo hace así, el pago no se registra.
⚠ Período de gracia largo — Dic 2028 + 12 meses
La entrega es Dic 2028, pero el vendedor tiene 12 meses de gracia adicionales (hasta Dic 2029) sin penalización. No prometas Dic 2028 como fecha firme.
Empresa vendedora
Inmobiliaria Dziritz S.A. de C.V.
RFC IDZ230222MQ5 · Rep: Francisco Javier Rivas Solis
Predios
Tablajes 7430 y 7431 · Nolo, Tixkokob, Yuc.
492,992 m² total · 1,098 lotes · 5 etapas
Infraestructura confirmada
Licencia uso suelo: habitacional Y comercial
14 parques · 48,375 m² áreas verdes · Calles 8/12/17m · Biodigestores
Requisitos del cliente — Anexo 1
📋 Documentos
- ✓ Identificación oficial vigente
- ✓ Comprobante de domicilio
- ✓ Constancia fiscal actualizada (SAT)
📝 Datos del Anexo 1
- ✓ Nombre completo · Nac. · Edad · Fecha nac.
- ✓ Estado civil · Ocupación · Domicilio
- ✓ CURP · RFC · Teléfono · Correo
- ✓ No. ID · Banco / Titular / CLABE
Cláusulas Críticas — Horizontes
PENA COMPRADOR — 25% si cancela
El más alto del portafolio. Si el comprador cancela o incumple 2+ pagos: pierde el 25% del precio total. Se descuenta de lo ya pagado. Si no alcanza, el comprador paga la diferencia de su peculio. Mora: 4% mensual desde el día 4.
PENA VENDEDORA — 25% + devolución
Si Inmobiliaria Dziritz incumple: devuelve todo lo pagado + 25% de pena en 60 días naturales. Es el argumento de certeza para el cliente: el riesgo es simétrico.
PAGOS MENSUALES — Solo vía TOKU
Las mensualidades NO se pagan por transferencia libre. Se usa el portal TOKU con CLABE única. El comprobante debe enviarse a horizontes@kixpoldesarrollos.com con número de lote en el asunto. Si no hace esto, el pago no se registra.
CESIÓN — 90 días + 45 días respuesta
El comprador puede pedir cesión con 90 días hábiles de anticipación. El vendedor tiene 45 días hábiles para responder. Si no hay respuesta en 45 días = negativa automática. Si el cliente pregunta "¿puedo venderlo antes?", este es el proceso exacto.
ENTREGA — Dic 2028 + 12 meses gracia
Entrega jurídica: fecha del último pago del Anexo 3 + 90 días naturales para escriturar. El vendedor tiene 12 meses adicionales de gracia sin penalización (hasta Dic 2029). No hay penalización dentro del período de gracia.
GASTOS ESCRITURA — 100% comprador
Todos los impuestos, gastos, derechos y honorarios del Contrato Definitivo a cargo del comprador. Solo ISR es del vendedor. Anticipa este gasto adicional en la negociación — puede sorprender a compradores de primer terreno.
✅ Infraestructura Confirmada en Contrato (Anexo 4)
Urbanización: Calles interiores 8m · Exteriores 12m · Avenida central 17m · Banquetas 1.20m · Energía eléctrica a pie de lote · Mojoneras y numeración en cada terreno · Fachada distintiva
Factibilidades municipales confirmadas: Transporte público · Seguridad y tránsito · Servicios municipales · Licencia uso suelo HABITACIONAL Y COMERCIAL · Espacios públicos · Biodigestores · Infraestructura completa
9 parques con amenidades: Canchas deportivas · Área picnic · Juegos infantiles · Parque mascotas · Senderos jogging · Áreas meditación · Gym al aire libre · Observación aves
PROTOCOLO CUANDO EL CLIENTE PIDE REVISAR EL CONTRATO
1
Celebra la solicitud — es señal de interés real
"Me parece perfecto que quieras revisarlo — es exactamente lo que haría cualquier inversor serio. Te lo mando hoy. ¿El miércoles o el jueves te funciona para que platicamos sobre lo que encontraste?"
Da fecha inmediata. Sin fecha, el contrato se convierte en excusa para postergar.
2
Domina las 2 cláusulas que más preguntan por producto
FRACTIVA: Cláusula 7 (penas) y Anexo 3 (cuota variable sin consentimiento).
BAJAREQUE: Gastos notariales del comprador y penalización 20%.
Regla: Si el cliente llama con una pregunta del contrato que no sabes responder, di "déjame confirmarlo con el área legal y te respondo hoy mismo." Nunca improvises sobre cláusulas legales.
BAJAREQUE: Gastos notariales del comprador y penalización 20%.
Regla: Si el cliente llama con una pregunta del contrato que no sabes responder, di "déjame confirmarlo con el área legal y te respondo hoy mismo." Nunca improvises sobre cláusulas legales.
3
Si el cliente lleva abogado — es buena señal
"Qué bien que lo estés revisando con tu abogado — así tienes toda la certeza. ¿Le puedo enviar también la constancia fiscal del SAT y el acta notarial de constitución para que tenga el expediente completo?"
El cliente que trae abogado está comprometido. Facilita el proceso, no lo esquives.